为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》《湖北省价格条例》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规范性文件，结合我市实际，经市人民政府同意，市物价局、市房产管理局印发了《荆州市物业服务收费管理实施细则》。现将我市物业服务收费管理政策解答如下：

一、问：什么是物业服务收费，服务内容有哪些？

答：物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。

二、问：哪些物业服务收费实行政府定价，收费标准由谁制定？

答：住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。荆州市中心城区住宅前期物业服务收费标准由市价格主管部门会同市房产主管部门制定。

符合下列条件之一，应当依法成立业主大会的住宅区，其物业服务收费不作为前期物业实行政府定价管理：交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十；交付的房屋套数达到总套数百分之五十；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十。

三、问：荆州市中心城区住宅前期物业服务费具体标准是多少？

单位：元/平方米·月

备注：楼高超过100米的超高层住宅小区和别墅住宅区，前期物业期间物业服务主体可向市价格主管部门和市房产主管部门提出申请另行定价。

四、问：实行政府定价管理以外的物业服务如何确定？

答：实行政府定价管理以外的物业服务，由业主大会按照公平、公正、公开原则，择优选聘物业服务主体，并与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，应当征得业主大会同意。征求意见前,应当在物业管理区域内按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，公示时间不少于十五日。

五、问：住宅前期物业服务费起始交费时间怎样明确？

答：前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的前期物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的前期物业服务费，由业主承担。物业服务收费时间应当按照前期物业服务合同或商品房买卖合同约定的交房时间作为起始交费时间，建设单位未按照商品房买卖合同约定时间将物业交付给买受人的，应当承担物业交付前的前期物业服务费用；没有合同约定的，应当按照已达到交付条件新建物业的入住通知书约定的时间作为起始交费时间；建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

六、问：空置期间前期物业服务费标准怎么收取?

答：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主按一定比例承担物业费，超过一年的按规定标准交纳或由物业服务主体与业主协商确定。荆州市中心城区一年内空置期间业主承担物业费的比例不超过前期物业服务费标准的70%。

七、问：物业服务费如何计价收费？

答：物业服务费按照不动产证登记的建筑面积为计价单位，尚未进行权属登记的，按房屋买卖合同载明的建筑面积为计价单位，按月计费。

八、问：住宅小区停车库（位）如何租售？

 答：建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房预销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。

九、问：业主共有车位如何管理？

答：物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，所得收益归全体业主共有，可优先用于物业管理区域内停车设施设备建设维护；其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。

未成立业主大会的住宅小区业主共有车位，《物业服务合同》约定停车费标准的,按约定的收费标准执行；《物业服务合同》未约定停车费标准的,物业服务主体应书面公告，须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意。

十、问：业主自有车库（位）如何管理？

答：对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，但物业服务主体等要对业主拥有产权或使用权的车库(位)进行维护管理，发生的相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和由此增加的管理费用以及法定税费，可以收取车库（位）物业服务费。

十一、问：哪些车辆应当免收停车费？

答：对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：

（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；

（二）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;

（三）临时停车不超过30分钟的车辆；

（四）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；

（五）当地人民政府批准免费的其他车辆。

物业服务主体等在《物业服务等级标准》规定之外提供临时停车服务的，须经业主大会同意收取临时停车费（未成立业主大会的，经“双过半”的多数业主同意），所收取的临时停车费归全体业主共有；物业服务主体可以从收取的临时停车费中提取劳务报酬，具体比例由双方约定。

十二、问：利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益怎样管理？

答：利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，未成立业主大会的，经营所得收益由物业服务企业进行代管，待业主大会成立后将经营所得收益交付给业主大会；已成立业主大会的，由业主大会决定其使用方式和用途。物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务报酬。

物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，业主委员会、物业服务企业应当每半年公示一次，接受业主监督。业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计，也可以委托具有资质的第三方进行审计，审计结果在小区向业主公示。

十三、问：房屋装修有哪些具体规定？

答：对房屋装修实行保证金管理的，要先制定管理办法对保证金标准、退还时间和相关责任等事项进行具体规定。管理办法可以由物业服务主体与业主协商制定，也可以由业主大会制定。

业主或物业使用人修缮、装修房屋的，应当事先告知物业服务主体，物业服务主体应当将修缮、装修中的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人，业主或物业使用人和房屋修缮、装修具体人应当遵守。业主或物业使用人房屋修缮、装修完工经物业服务主体验收合格的，物业服务主体应在30天内无条件退还房屋装修保证金。业主或物业使用人在修缮、装修过程中造成公共区域、设施设备损坏的，由业主或物业使用人负责修复或赔偿。业主或物业使用人不予修复或赔偿的，其修复或赔偿费用物业服务主体可在保证金中抵扣，余额退还业主。

修缮、装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，由物业服务主体与业主或物业使用人协商，在不超过当地政府规定价格的情况下在《装修管理服务协议》中约定垃圾清运费标准。与装修有关的其它费用如装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取。

十四 、问：住宅区出入证（卡）管理有哪些规定？

答：住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，已购（租）停车库（位）的车辆每车一张识别卡，业主因遗失、损坏需补办的，按公示标准收取制作成本费。

对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，按公示标准收取出入证（卡）押金，并在使用人退证（卡）时全额退还。

十五、问：如何处理非直抄用户水、电正常损耗？

答：供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，水电总分表之间的正常损耗，可纳入物业收费范围。荆州市中心城区未抄表到户的物业管理区域，物业服务主体计入供水、供电损耗的比例分别不超过总表计量数的10%、6.5%，水电损耗盈亏金额在规定幅度内实行滚动管理，本年度发生的盈亏金额结转下年，并在小区显著位置进行公示。

十六、问：怎样维护业主和物业服务主体合法权益？

答：业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。

物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。委托方可向物业服务主体支付因代收所需的相关费用，物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。

 物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务；按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。

十七、问：相关部门如何对物业服务主体进行规范管理？

 答：房产主管部门应当完善物业服务标准规范，健全物业服务主体考核和信用评价体系，引导、督促物业服务主体依法诚信经营；建立健全物业服务法律、法规、政策、信息等咨询服务制度和争议调解机制，为业主、物业服务主体等提供相关咨询服务，或者依法依规组织调解、处理物业服务活动中的争议。

 房产主管部门和价格主管部门，应当加强物业服务及收费行为监督检查。物业服务主体违反物业管理法规和价格法律、法规及本实施细则规定的，由房地产行政主管部门、价格主管部门按照职能分工，分别依据有关法律、法规予以处罚。

十八、问：新旧政策怎么衔接？

答：本实施细则实施前，已经签订物业服务合同且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行。实施细则实施后，新签订物业服务合同的，按照实施细则规定执行。